问：某工厂以划拨方式取得一块土地使用权，由于这几年经营管理不善，该厂打算把其中一半的房地产转让给某家公司经商。双方在如何办理房地产转让手续时发生意见分歧。某工厂提出，可以先不办理土地使用手续，由转让方上缴土地收益，当房地产转让形成时，再由受让方办理土地使用权的出让手续。受让方则认为，应由转让方办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金，然后到当地土地管理局办理土地使用权出让手续。请问：该土地使用权先转让后出让是否合法？  
    答：《中华人民共和国土地管理法》第二条第二款规定："任何单位和个人不得侵占，买卖或者以其他形式非法转让土地。"同时还规定："国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。"《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定："以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家规定缴纳土地使用权出让金。"  
    由此可见，先转让房地产后再办理土地使用权出让手续虽然也符合法律规定，但是，转让房地产必须报有批准权的人民政府审批，如果未获批准，则不允许转让房地产，否则，就是非法转让土地的行为。  
    某工厂可以先办理土地使用权出让手续，缴纳出让金，取得该宗土地的使用权再转让给另一土地使用者即某家公司使用，这样可以防止转让房地产后，不能及时收取土地出让金的风险。