问：甲公司租用乙公司楼房三间，租赁合同订立之前，该三间房屋外墙壁悬挂有丙公司的广告牌。甲公司租得房屋后发现，该广告牌使公众对甲、丙两公司住所产生混淆，不利于自己的经营活动，并认为自己对该房屋的外墙壁享有使用权，遂要求乙公司拆掉广告牌。乙公司则认为，甲公司的使用权只限于室内空间和内墙壁，对外墙壁无使用权（注：外墙壁指房屋外侧墙壁，其外面为自由空间，排除该墙壁为其它房屋内墙壁的情况），两公司因此发生纠纷。此案的关键是租赁房屋内的空间使用权如何确定，房屋内墙壁和外墙壁和使用权归承租人还是归出租人？ 
    答： 由于法律对此无明确规定，我们只能依据法理和有关法律法规区分不同情况予以分析。首先，租赁房屋的空间使用权应依租赁协议确定，由合同确定当事人对租赁房屋的权利和义务。双方当事人可在租赁合同中规定承租人对房屋的可使用部分、使用方式和使用程度，发生纠纷时可按合同处理。如合同约定承租人只能使用房屋内部空间及四周内壁等。其次，在双方没有就空间使用权问题达成协议的情况下，从保持租赁物的完整性和使用权的完整性出发，笔者认为，房屋的各个组成部分包括内部空间、内墙壁和外墙壁，一般应由承租人使用。当然该使用应以约定的使用方式或合理的使用方式为限，不能有损出租人及公共利益。再次，对租赁合同成立前既存的房屋的使用（该使用为非国家行为），该房屋空间使用权的存废应由租赁双方协商决定。没有协商或协商不成而签订租赁合同的，视为承认空间使用权保留。但该使用权的保留，应以不影响承租人正常使用房屋为限，如不影响通风、采光等。否则即为租赁物有瑕疵，出租人应将该使用权排除，以确保租赁物的完好状态。最后，对于国家为公益目的或依法进行的其他非营利性的对房屋使用，如在房屋外墙壁上挂贴交通警示牌等，无论租赁合同成立前或成立后，租赁合同双方一般不能协商排除该使用权。同样，不排除使用权的前提是使用须合理，且不妨害租赁房屋的正常使用和收益。综上可知，案例中房屋外墙壁所挂广告牌显属一种既存的营利性的空间使用，该空间使用权的存废，即是否拆除广告牌，一可看甲乙两公司之间有无拆除协议，二可看该广告牌是否影响了租赁房屋的正常使用，即是否构成租赁房屋瑕疵。有拆除协议或租赁物瑕疵的，广告牌应拆除（涉及第三方利益由相关方协商解决），无拆除协议或未构成房屋瑕疵的，广告牌应予保留。