农村住宅作抵押，土地是否也应随房走？  
    问： 李顺国用自己修建但未办理土地使用权证的商住楼房，向区农村合作基金联合会抵押贷款，期满后未履行还贷义务，基金会遂起诉至法院，判决确定李顺国应偿还贷款本息。判决发生法律效力后，李顺国仍不履行还贷义务，基金会在法定期限内向法院申请强制执行，法院向李顺国送达了强制执行通知书，限令其在指定期限前履行生效判决确定的义务。但李顺国在收到通知书后即外出，未留下地址。法院即决定对李顺国为贷款设定抵押的房屋依法进行评估变卖。在变卖公告发出后，区电信局愿购买该房屋。但因李顺国抵押的房屋占用的是农村集体所有的土地，李顺国系该农村集体的村民，根据土地法规的有关规定，集体土地不能变卖，地上房屋也只能由与其同一集体的农户才能购买，而其所在同一集体的农户无人购买。经与当地党委、政府协商，由国土部门在征得乡、村集体同意后，对李顺国房屋所占集体土地征用为国有土地，该案得以最终执行。这样做法对吗？  
    答： 本案是以政府出面将被执行人抵押的房屋所占集体土地征为国有土地，从而解决了执行中遇到的难题，但这毕竟只是特殊情况下的权宜之计，不能成为普遍适用的方法。解决此类问题的根本出路，在于尽快建立符合我国国情的完善的物权法制度。先不论本案房屋抵押情形如何。由于被执行人即抵押人是农村集体经济组织中的村民，故依《担保法》第三十七条的规定，村民作为债务人以自己所有的房屋向债权人设定抵押时，就不可能将房屋所占土地的使用权依"地随房走"的房屋转让、抵押不分离原则，一并设定抵押。这就决定，农村集体经济组织的成员以自己所有的房屋向债权人设定抵押时，依法应当实行"两权分离"的原则，即"房走地不走"，承认地上权可以单独抵押的，不能包括所占土地的使用权；如其同时将土地使用权一并抵押，也是无效的。地上建筑物单独抵押，受让人取得其所有权是没有法律问题的，但由于建筑物是附着于土地的不动产，在我国就必须同时解决该建筑物所占土地的土地使用权问题。按理，受让人取得建筑物所有权后，是可以另行申请解决土地使用权的，国家也应当给予受让人合法取得的建筑物所占土地使用权。但由于我国实行两种土地所有制，农村集体所有的土地，特别是其中的宅基地，使用主体受到特别限制，不是该农村集体经济组织的成员的，依法是不能在该集体所有的土地范围内取得宅基地的；同时，依《土地管理法》第三十八条的规定，农村居民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准，目的就在于防止非农户及非本集体农户在受让农村居民房屋后享有宅基地使用权。因而，农村居民房屋的转让应在本集体农户之间进行就是应有之意了，非此范围受让人在受让房屋后就面临不能取得土地使用权的法律障碍，其取得的地上权即面临土地所有权的排斥而不得在此附着，这是与其受让之目的不符合的。  
    解决此问题的方法，是从我国两种土地所有制并存和农村集体所有的土地基本保持稳定的实际出发，在我国的物权法制度中考虑，农村居民用其合法建造在集体所有的土地上的房屋（主要是住宅）向债权人设定抵押担保的，在抵押物受偿的情况下，允许非本集体的受让人受让该抵押物，并承认其对抵押物占用土地的使用权，由受让人与该集体建立土地使用关系，该集体及国家土地管理部门均应为受让人办理土地使用权手续。