问： 2000年10月我承租了王某的店房用于经营电器生意，租赁期三年。同年12月王某问我是否愿意用20万元买下该店房，因资金紧张我没有答应。2001年1月底，王某将该店房卖给孙某，现孙某以其是房屋所有人，以欲收回自己做生意为由要求我退房，我能否拒绝？ 
    答： 首先，我明确地告诉你，如果你与王某的租赁合同合法有效，则你有权拒绝孙某要求你退店的要求。我国《合同法》第二百二十九条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十九条也规定："私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对财产新的所有人要继续有效。"因此，出租人和承租人之间的房屋租赁合同的效力并不因买卖、赠与、继承等发生房屋所有权转移而终止，承租权具有对抗新的房屋所有权人的效力。这就是民法理论上的"买卖不破租赁"原则。在实践中，该原则的适用应具备以下条件：首先，原房屋租赁合同仍然合法有效。承租人与原房屋所有权人之间的租赁合同在租赁房屋发生所有权转移时本来合法有效且租赁期仍未届满，此时，原房屋所有权人将房屋以出卖、赠与等方式转移所有权后，在承租人与受让人之间不需要另行订立租赁合同，在所有权受让时当然发生租赁关系。其次，租赁合同必须在租赁房屋所有权的转让之前生效。租赁合同订立后尚未交付承租房屋之前，如果出租人将承租房屋让与第三人，原租赁关系不能对受让人发生法律效力。此时，如果受让人不知也不应当知道存有租赁关系，而将房屋出租给他人或另作他用，承租人是不能以"买卖不破租赁"原则而要求受让人履行原租赁合同的。